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　　一、我国公募REITs市集发展近况

　　我国公募REITs市集自启动以来，获取了令东谈主正式的成长。这些成就不仅体现时市集范围的快速增长，还体现时财富类型的丰富、对实体经济的有劲扶助、监管体系的完善和投资群体的丰富等方面。

　　（一）市集范围快速增长，“首发+扩募”双轮驱动形状酿成

　　自2021年6月我国首批9只基础设施公募REITs上市以来，国内公募REITs发展势头迅猛，限度2024年9月末，我国公募REITs已上市45只，累计刊行范围达1，356亿元。尤其是2024年以来，公募REITs刊行扩容昭彰提速，酿成了“首发+扩募”双轮驱动形状，为增强公募REITs的筹划活力奠定了坚实基础。

　　（二）财富类型收敛丰富，为实体经济发展注入新能源

　　现时，我国公募REITs已涵盖了交通、产业园区、能源、破钞、仓储物流、保障房、生态环保、水利设施等多类型。通过将资金引入到上述领域，有助于促进产业结构优化升级，为实体经济发展注入新能源。举例，保障房REITs扶助住房保障体系成立，有益于改善住户生涯质地；光伏、风电等新能源REITs促进了能源产业向绿色低碳标的转型；破钞类REITs在扩大内需和促进破钞的同期，有用缓解了房地产企业资金压力。

　　（三）监管体系厚重完善

　　公募REITs市集的蕃昌发展与监管体系的优化密不成分。监管部门执续从REITs审核、信息表现、治理机制、激发拘谨、二级市集监测、投资者干系料理以及执续扩募等方面，推动监管轨制设施化、圭臬化、邃密化。议论税务政策、财富扩募法例、管帐类法例指引等先后落地，也促进了国内REITs政策体系日趋完善。

　　（四）投资群体渐渐丰富，投资当作趋于感性

　　跟着市集的发展，投资者对公募REITs的温雅度收敛提高，投资群体日益丰富。投资当作方面，市集投资者从2021年和2022年对REITs狂热追捧，到2023年履历了一轮深度调理，最终在2024年上半年渐渐规复感性，投资者对REITs产物的始终投资价值和财富树立价值有了更真切的贯通，运行篡改式REITs的内在价值，投资当作趋于感性。

　　二、我国公募REITs发展中濒临的问题

　　尽管我国REITs市集已获取长足跨越，但在刊行经由、基金料理架构、投资者结构和信息表现等方面仍存在优化空间。

　　（一）刊行经由长，合规手续条件高，影响刊行东谈主积极性

　　好意思国、新加坡REITs财富收购或措置终结高、时间短，经常1-2月即可完成，而国内公募REITs首发和扩募时长大多在10个月以上。国内公募REITs刊行武艺紊乱、合规条件严格，刊行东谈主易产生畏难神志。另外，相貌估值若低于账面价值，刊行东谈主可能濒临国有财富流失的窥伺压力与合规牵记，在详尽琢磨财富订价、股债融资环境等身分后，可能短少能源刊行优质REITs相貌。

　　（二）基金料理架构复杂，基金料理东谈主使命定位不够了了

　　我国公募REITs在产物结构上选拔“公募基金+ABS+相貌公司”的结构，充分诈欺了现存公募基金和ABS市集的训练教养，有助于公募REITs在我国快速发展。但上述架构较为复杂，导致东谈主员、法务等成本较高。此外，基金料理东谈主的权责定位尚待厘清，在履行中易繁殖出权责不清或利益打破等问题，迎濒临信息别离称和利益打破时，可能产生“代理东谈主”风险。

　　（三）投资者结构有待优化，投研能力有待提高

　　现时我国参与公募REITs的机构投资者包括券商自营、保障资金、信赖筹备、私募基金和资管筹备等，短少社保基金、待业金、企业年金等树立型长线资金。此外，在投资过程中，除了以原始权力东谈主为代表的策略投资者及部分曾深度参与基础设施相貌投融资的保障机构外，大批参与机构在基础设施相貌投资方面的研判能力仍有待提高。

　　（四）信息表现轨制有待优化

　　现时中国REITs每年需作念6次信息表现，表现频率特等新加坡、日本及好意思国。履行中，经常季报是市集弥留的交往节点，半年报和年报增量信息有限。信息表现的频率可适合优化，有助于基金料理东谈主将更多元气心灵用于相貌监督料理等方面。此外，筹划信息表现的颗粒度和时效性有待提高。部分REITs底层财富EBITDA、筹划成本等中枢筹划贪图表现无固定范式、颗粒度不及，部分要道筹划数据表现滞后，或影响投资者作念出实时有用的决议。

　　三、政策建议

　　（一）进一步扩大市集范围，提高龙头标杆效应

　　在刊行端，领导刊行东谈主出动不雅念，愈加温雅REITs的买卖模式价值以及关于管事国度环节策略、促进基础设施高质地发展的环节道理，厚重摈斥国企参加REITs市集的牵记，同期也积极饱读吹优质民企刊行REITs；进一步扩容底层财富的业态范围，加快推动更多传统和新兴业态财富上市，如养老、旅店、数据中心等；此外，简化REITs扩募经由，允许限度加多低成本杠杆，饱读吹具备丰富优质财富储备以及率先运管能力的REITs通过扩募作念大作念强，栽种出市值范围宏大、市集温雅度高的明星相貌。

　　（二）进一步完善REITs估值和交往体系

　　刊行阶段优化询价形状，掀开询价区间高下限，探索网下报价高价剔除机制，二级市集加多流畅盘占比，促使一级刊行价钱和二级市集订价愈加合理。此外，应时推动REITs ETF、REITs指数期货等繁衍产物发展，促进REITs市集订价功能的进一步说明，以更好满足市集参与者多脉络、多维度需求，助力REITs发展成为更具影响力的大类中枢财富。

　　（三）丰富投资者类型，提高机构投资者的投研能力

　　执续推动待业金、企业年金、公募基金等机构投资者参与REITs投资，丰富投资者类型。收敛加强机构和个东谈主投资者关于REITs树立价值的瓦解，饱读吹机构投资者设立专诚的REITs投资辩论、风险料理团队，建立相应料理机制，收敛提高REITs投汉典理能力。

　　（四）收敛推动和完善REITs市集基础设施成立

　　REITs市集的高质地发展，势必离不开REITs市集基础设施的完善，建议应时推出REITs孤苦税收轨制；在管帐准则方面，关于计入FVOCI科倡导REITs，进一步明确分成拆分的管帐处理形状；完善基金执有东谈主会议轨制，提高REITs执有东谈主对料理东谈主的监督，同期建立起REITs执有东谈主和料理东谈主沟通产物说明和投资契机的平台，提高料理终结；完善信息表现轨制，简化践诺重迭的信息表现，提高筹划信息表现的颗粒度和时效性等。

　　四、瞻望

　　我国公募REITs市集天然年青，但已展现出顽强的发展势头和广阔的发展前程。通过收敛优化和完善市集机制，咱们有信心推动REITs市集扫尾更高质地的发展，为我国本钱市集的多元化和实体经济的执续发展作念出更大孝顺。

　　-CIS-

　　参考文件

　　[1]崔玥．我国内地公募REITs市集成立的见效、国外比拟与建议[J]．国外金融，2023（09）：73-80．

　　[2]于亚卓，袁梦梦，谢舒妍．公募REITs“上新”提速，刊行全周期影响身分识别[J]．金融市集辩论，2024 （08）：75-82．

　　[3]吴一帆，甘露田． 推动基础设施REITs常态化刊行沟通会会议综述[J]． 证券市集导报． 2022（12）： 77-80

　　[4]乔志萍，吕家旺，黄平安．我国公募REITs发展近况分析及议论建议[J]中国税务，2024（05）： 11-19．

　　摘记：

　　我国公募REITs市集成立已有三年多，在服求实体经济、周转存量财富和促进本钱市集多元化等方面说明了弥留作用。本文从刊行东谈主、基金料理东谈主、投资者等多角度分析境内公募REITs发展过程中所濒临的问题，并提议可行建议，以期促进REITs市集高质地发展。

　　要道词：

　　REITs，高质地发展，市集扩容，基础设施

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